• "Как управляют управляющие компании?". Интервью с Людмилой Старостиной

    "Как управляют управляющие компании?" Интервью с руководителем группы компаний "СтарК" Людмилой Старостиной. "СтарК" объединяет замоскворецкие управляющие компании ООО "Лакистройтехно", ООО "Вектор" и ООО "Гарант". "Вестник Замоскворечья" № 4/2013

    - Людмила Анатольевна, расскажите, что такое управляющая компания и что входит в ее обязанности?

    - Это организация, созданная для управления многоквартирных домов. Она представляет интересы собственников жилья, заключает договора со всеми обслуживающими дом организациями: Мосэнерго, МОЭК, Мослифт, аварийной службой, диспетчерскими, организациями, осуществляющими дератацию помещений и многими другими. То есть занимается практически всеми вопросами, решение которых обеспечивает возможность людям безопасно и комфортно жить в своем доме.

    Обязанностей у управляющей компании очень много, их список занял бы полстраницы газеты.

    Она может быть также эксплуатирующей организацией, то есть совмещать две функции - управление и эксплуатацию, без посредников, что экономит деньги. И тогда у них один бюджет, как это происходит в нашем случае. Бюджет, кстати, мы планируем с участием жителей.

    Слухи, что частники дерут три шкуры с жителей, несправедливы. Наша компания работает по ставкам правительства Москвы, и мы самовольно не можем ни увеличить сумму квартплаты, ни тариф поменять, ни другие действия с деньгами, которые доверили нам жители, произвести. Есть Единый Платежный Документ и тарифы города Москвы.

    - Вы реально отстаиваете интересы жителей?

    - Приведу конкретный пример. В доме по адресу: Б. Серпуховская ул., д. 34, корп. 6 мы проверили оплату по старым ЕПД и поняли, что теплоснабжающая фирма "Этвес" завысила расценки. В результате люди переплачивали в тройном размере! Мы отказались подписывать договор с этой фирмой и обратились во все административные органы. К сожалению, за это время фирма переименовалась трижды, но расценки свои не поменяла. И они все время грозятся, что отключат отопление у жителей, если не подпишем договор. Фирма работает через ГУП "ДЕЗ", и получает через них деньги. У нас им переплачивает только один дом. А вообще они обслуживают целый квартал...

    Ещё проблема. Мы с одним домом разбираемся второй год. Там в одной из квартир не сразу идет горячая вода. А так как сейчас вода оплачивается, жильцы не хотят 20 минут спускать воду, пока она не потеплеет. Мы куда только не обращались. Система функционирует, температура в доме есть, в других квартирах все хорошо, а в этой - нет. Мы МОЭК и институт приглашали, но никто толкового решения предложить не мог. Но мы постараемся разобраться с этой ситуацией.

    - Расскажите подробнее, что сделали ваши управляющие компании для жителей.

    - Реально сделано немало. Не все правда бросается в глаза, но надо было видеть то, с чем сравниваем. Когда мы приходим в дом после государственной компании, мы первым делом, начинаем его чистить, отмывать. Расчищаем подвалы, чердаки. Там накапливается столько добра, вы просто не представляете! Жителям этого не видно, они же в подвал не спускаются. Помню, мы один дом чистили на Б.Ордынке, 7 - пришлось 12 бункеров заказывать для вывоза мусора из подвала. Каждый бункер - по 5 тысяч. Там был строительный мусор, кирпичи, разбитый спрессованный в воде цемент, километры брошенных проводов, старые расширительные баки.

    После расчистки проводим освещение в подвалы и чердаки. Освещение должно быть с рассеивателями и энергосберегающими лампочками. А в один подвал пришлось загнать около 6 больших машин цементного раствора, потому что подвал дома был провален. И провален он был не вчера, а лет 20 назад. И эта яма постоянно углублялась.

    На Б. Пионерской, 15 пришла организация менять водомерный узел, раздолбали полподвала, выкопали яму - и все бросив, ушли. Кто это будет засыпать? Там ещё крысы были размером с кошку.

    Мы вывели их ультразвуком, пришлось закупить специальные приборы. Иначе нельзя, крысы по всем этажам и лестничным клеткам гуляли пешком. Заходишь в мусорную камеру, а они там, как куры на насесте сидят...

    Вообще во многих домах мусорные камеры представляли собой нечто ужасное. Мы их привели в порядок - полностью отремонтировали, положили плитку, сделали новую канализацию, свет провели, отопление, чтобы зимой там не замерзала вода. Регулярно их чистим, обрабатываем, чтобы крысы не заводились.

    Вообще все, что положено по нормам, мы делаем: окна целы, двери закрываются, водосточные трубы есть, свет горит и т. д.

    Но, конечно, чтобы привести жилой фонд в более приличное состояние, нужно сделать больше. Ведь он 25 лет разрушался, никто ничего не делал. В результате мы принимаем дома просто в ужасном состоянии. Проводка до того разбита, что электрики отказываются производить там какие-то работы - провода просто рассыпаются в руках. Практически все общедомовые счетчики были в нерабочем состоянии. Первое, что мы сделали, когда взяли в управление дома - поменяли счетчики. Но вот что обидно - Мосэнерго успело составить протокол и нас оштрафовать. Счетчик не работал 20 лет, а как только появилась частная управляющая компания, ее за это оштрафовали, причем на немалую сумму! Это как раз деньги, которые выделяются на техническую эксплуатацию.

    Таких организаций, которые имеют право штрафовать, очень много. И жилищная инспекция, и ГУИС ЦАО, и МЧС, и газовая инспекция. Выходит, только на одних штрафных санкциях мы теряем до 300-500 тысяч рублей.

    Возможно что кое-кому не нравятся частные управляющие компании, потому что по сравнению с ГУПами они выглядят, конечно, более достойно.

    - Расскажите о том, кто у вас работает. Рабочие из стран Азии?

    - На квалифицированных должностях их нет. Это наш принцип. У нас трудятся электрики и сантехники, которые хорошо знают эти дома. Те, кто отработал в жилищной системе по 15-19 лет. Одного электрика мы на прошлой неделе проводили на пенсию. Ему исполнилось 60 лет, но реально он на пенсию не выходит - продолжает работать в своем же доме. Кстати, зарплаты у нас неплохие.

    А вот на неквалифицированную работу никто, кроме восточных граждан не идет...

    - Людмила Анатольевна, расскажите, как происходит выбор управляющей компании?

    - Очень просто. Компанию выбирают на собрании собственников жилья. Иногда приглашают управляющую компанию, могут пригласить две или три, сколько угодно, и каждый представитель управляющей компании выступает и дает справку о деятельности - как работает, какие дома обслуживает. Конечно, жители принимают во внимание не только слова и обещания представителей компаний, но и пытаются собрать об этих компаниях информацию из своих открытых и закрытых источников.

    В одном из домов старший по дому - через силовые структуры проверял чистоту компаний. И выбрали они нас! Чем мы очень гордимся! Всего нас выбрали 22 дома.

    - Много ли у вас конкурентов?

    - У нас в районе действует много управляющих компаний - не менее 10. Есть еще ряд ТСЖ, которые сами управляют своим жилым фондом. Конкуренция - это хорошо, это на благо жителей!

    - От чего зависит процент голосов на собрании?

    - От площади, которую имеет собственник. Причем в одной квартире жильцы могут иметь разные доли собственности - кто 75%, кто 25%, а кто - ничего. Соответственно, последний не голосует.

    Кстати, доля неприватизированных квартир минимальна. Почти все жильцы приватизировали свои квадратные метры в центре Москвы. Самый большой процент неприватизированных квартир из наших домов - 13%. За нанимателей жилья договор подписывает ГУИС как законный представитель города.

    - Кто должен организовать собрание?

    - Председатель совета дома. Может инициатива исходить и от управляющей компании, но обычно этим занимаются представители общественности дома.

    Если собрание не проведено, то дома обслуживает ГУП ДЕЗ.

    - Получается, что в ДЕЗе остались те, кто не может организовать собрание?

    - Может и так, трудно сказать. А может быть, их устраивает ДЕЗ.

    - Когда можно поменять компанию? Считается, что "Юрьев день", когда можно перейти от одной компании к другой один - 1 января...

    - Можно менять компанию в любое время, когда захочется. Законом срок договора не оговорен. Если не устраивает какая-то компания, то пишется заявление о ее смене. Мы заключаем договор с жителями на год, но жители вправе расторгать договор с компанией в любой момент.

    Если за год ты не сумел зарекомендовать себя, то конечно жители от тебя уйдут. Но менять компанию через 2-3 месяца неразумно. Еще невозможно оценить ее работу, да и субсидии идут по истечению 3-4 месяцев. А значит, что дом и денег не имеет, и работу не видно.

    - Людмила Анатольевна, есть претензии к вам жителей? Куда можно пожаловаться на управляющую компанию, на вашу, например?

    - Жаловаться можно куда угодно. Хоть префекту, хоть мэру, хоть президенту.

    Но на нас мало жалоб. Жители поняли, что быстрее и эффективней всего обращаться прямо нам.

    На Б. Пионерской, 48 прием ведут директор, главный инженер, заместители. По уборке и ремонтно-строительным работам ведет исполнительный директор на Б.Пионерской, 28. По ремонту сантехническому ведет прием старший инженер. На каждом подъезде наших домов висит трафаретка, где написаны наши координаты. Наши телефоны (499) 922-85-84, (495) 663-63-84.

    Жители обращаются со своими вопросами, с разнообразными просьбами и претензиями сразу к нам, и мы стараемся все быстро решить.

    - Неужели все вопросы удается решить?

    - Бывают, конечно, и необоснованные завышенные требования. Но в таких случаях все удобства только за свой счет: "любой каприз, но за ваши деньги".

    Был у нас однажды смешной случай. Один житель говорит: покрасьте карманы на лестничных клетках в ярко-зеленый цвет. Мы покрасили. К нам тут же дама из этого дома - с жалобой: вы что, обалдели, такой ядовитый цвет выбрали? Перекрасьте! Мы отретушировали. Приходит третий житель и заявляет: я хотел персиковый цвет, а у вас тут то зеленый, то голубой. Перекрасьте! Ну, мы перекрашивать не стали, но пообещали что в следующий раз, когда будем делать освежающий ремонт, используем другую краску. И таких вопросов много. Одному это не нравится, другому - то.

    Обидно, когда люди необоснованно жалуются. Вот, мы сейчас меняем обыкновенные лампы на энергосберегающие. А нам заявляют - темно. Мы поменяли лампочки в 14 этажной башне. С 9 по 3 этаж на следующий день лампочек не было - выкрутили. Мы снова их поставили. Их снова выкрутили. Потом поставили лампочки накаливания.

    И сразу жалоба: почему не энергосберегающие?!

    - Кстати, что ваш электрик делает бесплатно?

    - До входной двери в свою квартиру жители не платят ни за что, все делается за счет управляющей компании. А уж за входной дверью хозяин оплачивает.

    Хочу отметить, что для освещения подъезда существуют регламентные нормы. Мы не можем по желанию жителей сделать там полную иллюминацию. Это большой расход электроэнергии, который ложится на управляющую компанию. Они оплачиваются из средств, которые собираются у жителей по строке "содержание и текущий ремонт".

    Жители могут принять решение на собрании и сказать, что хотят поменять лифт, и чтобы он был такой-то модели и чтобы с гарантией на 5 лет, и чтобы он вообще как часы ходил бы. Управляющая компания может найти фирму, организацию, которая это сделает. Мы можем даже конкурс организаций устроить. Но тут все упирается в финансирование.

    - Людмила Анатольевна, расшифруйте понятие "общедомовые расходы".

    - Это расходы на освещение, отопление, воду...

    - А поливать газоны и деревья - не ваша работа?

    - Нет. Это раньше краны выводились во двор, чтобы поливать территорию двора. Но теперь дворовую территорию обслуживает организация, выигравшая тендер. Она и занимается этим. А мы не имеем ни желания, ни возможности за счет жильцов раздавать воду.

    Чаще всего эти организации не заключают договор на использование воды, а пиратствуют по району втихаря, подключают к домовому кранику шланг - и понеслась! Но мы в своих домах бесплатную воду перекрыли.

    - Интересно, залив катков тоже производится из воды дома?

    - Рядом с нашими домами - один каток, но тут претензий нет: воду оплатили.

    - Каков регламент уборки подъездов? В некоторых домах жалуются, что уборщицу месяцами не видят...

    - Как в некоторых не знаю, а в наших домах уборка подъездов идет по регламенту. Два раза в год мы моем окна. Верхние этажи подметаем каждый день. Полную влажную уборку всего подъезда проводим один раз в месяц, а первые этажи моются каждый день.

    Другой вопрос - многие люди как-то странно относятся к чистоте. Стоит только убрать хорошо в подъезде, покрасить, сделать ремонт освежающий - обязательно через день, через два стены будут расписаны по свежей краске, куча мусора будет лежать на лестничной клетке. У меня бывает такое чувство, как будто некоторые граждане специально выжидают, когда подъезд засияет чистотой... Еще одна забава есть - ковши мусоропроводов ломать.

    - Зачем?

    - По разным причинам. Человек выносит мусор из квартиры, и не совпадает ковш с размером его мусора. И недолго думая, он выламывает ковш и пихает в трубу все, что угодно. В одном доме из мусорокамеры мы вытащили матрас. Представьте на минутку: ну как его можно было запихать?

    Или еще причина. Поставили мы новые ковши мусоропровода по всему дому. Иду на следующий день, смотрю: нормальный с виду взрослый мужик выламывает ковш. Спрашиваю: "Зачем!?"

    Объясняет: "А чего это тут новый поставили?"

    - Может быть, некоторым жителям не только ковш, вообще мусоропровод не нужен?

    - За закрытие мусоропровода должны проголосовать большинство жителей. Но обязательно найдутся те, кто скажет: а мне оставьте.

    У нас только в одном доме закрыт мусоропровод. Его при капитальном ремонте замуровали. Вы просто не представляете, какие мусоропроводы и мусорокамеры страшные. В одном нашем доме стоит асбестовая труба мусоропровода. Она вся в дырках. Действительно, ее проще закрыть и не разводить грязь.

    Или, например, есть у нас дом 2/1 по Озерковской набережной. Мусорокамера расположена в подвале с крутыми ступеньками. Причем ступенек там не одна-две, а 15-17. И мусор приходится тащить наверх. Поставили бы туда грузовой лифт или платформу, но ничего этого нет. Женщина, которая работает в этом доме, постоянно жалуется, что физически не может вытаскивать мусор. А нужно выносить его два раза в день. Вот бы проектировщику посмотреть в глаза и спросить, захочешь ли ты сам жить или работать в этом доме? Есть еще ряд таких домов.

    А как у нас ремонт делают? Вот был сделан в одном доме ремонт фасада. Полгода не прошло, и новый фасад обвалился. Весь! Можно подумать, что никто ничего там и не делал. Начинаешь предъявлять претензии: господа, вам бы не мешало с 5-летним сроком гарантии восстановить этот фасад. Но нам говорят: вы что, какое восстановление? кто ремонтировал - фирмы уже нет. И кто отвечать за такое безобразие должен?

    А что в подъездах творится? Любая организация считает, что имеет право придти, поставить свое оборудование, просверлить дырки, протянуть провода, не согласовывая это ни с кем...

    - Людмила Анатольевна, вы говорите, что денег мало, государство не поддерживает. Но если бы не было выгодно управлять жилыми домами в самом плохом состоянии, компании бы этим не занимались?

    - Кто-то же это должен делать. Возьмем меня. Я всю жизнь занималась жилищным хозяйством. Как институт закончила и попала по распределению в Замоскворечье, так с 1976 года работаю здесь. Я должна свой опыт и знания передать. В нашей организации работают специалисты именно такого уровня, со знаниями и опытом. "Молодые и талантливые менеджеры", которые пришли в ЖКХ урвать, уже сбежали... А мы работаем, стараемся что-то сделать, и у нас получается.

    - Если житель не платит за квартиру, как вы боретесь с этим?

    - Ходим, убеждаем, пишем предписания, а потом и исковые заявления в суд.

    - И как эффект?

    - От уговоров - никакого, но как только иски получают, почти все моментально выплачивают. Но находятся люди, которые заявляют: я не платил и платить не буду. Приходится судиться.

    - А суд всегда встает на вашу сторону?

    - Естественно: услуга оказана - плати. Разумеется, в исключительных случаях договариваемся о рассрочке. У нас одна дамочка задолжала 800 000. Ей разбили эту сумму на несколько месяцев. И она погасила. Вопрос закрылся.

    Кстати, у нас сильный состав старших по домам. Тоже пытаются воздействовать на должников. Кстати, бывают и не злостные неплательщики, а те, кто уезжает на дачу летом и не платят за 2-3 месяца. Они выплачивают после возвращения. Но чтобы не было проблем - лучше побеспокоиться заранее.

    Есть еще больной вопрос, когда собственник сдает квартиру, и в ней поселяется 15-20 граждан. Если хозяин прописан один и не стоит счетчик на воду - то фактически идет хищение денежных средств из кошельков законопослушных соседей.

    Да, и потом ведь эти люди - временщики, относятся ко всему соответственно, зачем им беречь что-то?

    - Есть конструктивное сотрудничество с домкомами и их председателями?

    - Конечно! У нас со всеми хороший контакт по любым вопросам. Например, председателями домкомов корпусов дома 31 по Б.Серпуховской, а также Пионерская, 28, 2-й Щипковский, 8, Пятницкая, 47 и по всем нашим адресам.

    А в доме № 7 по Озерковскому переулку жители не просто берегут сделанное, но и сами отремонтировали подъезд. В 11 корпусе дома № 31 по Б.Серпуховке тоже сами деньги собрали на ремонт подъезда. Мы совместно обсудили, какие работы провести. Часть подъезда отделали стеклообоями, замечательно получилось.

    Общаемся с председателями домкомов и просто так, они часто звонят нам, чтобы посоветоваться по разным житейским вопросам, поделиться чем-то.

    В заключение хочется сказать всем жителям спасибо за помощь, за налаженное партнерское взаимодействие.

    И поздравить всех с весенними праздниками - Пасхой Христовой и Днем Победы!

    - Людмила Анатольевна, спасибо за интересную и полезную беседу.

    Ответить Подписаться
Газета зарегистрирована в Московском региональном управлении Роскомпечати. Свидетельство № А-349. Распространяется по району Замоскворечье (жилые дома, предприятия, организации) с 1993 г. Периодичность - 1 раз в месяц. Тираж 16200 экз.
© 1999-2014 "Вестник Замоскворечья". 115093, г. Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 40, стр. 2. Тел. (495) 943-03-81, (910) 424-56-71.