​Апартаменты: инвестиционная привлекательность и доходность

Правовая консультация

В последние годы наблюдается тенденция прогрессивного строительства апартаментов. Это особенно затронуло крупные города, такие как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и иные краевые и областные центры субъектов Российской Федерации. Так, согласно данным Росстата, только по итогам первого полугодия 2018 года в России введено в действие 4376,4 тыс. кв. м апартаментов.

Что такое апартаменты?

В переводе с французского (appartement) и итальянского (appartamento) языков – это квартира. В словаре иностранных слов под апартаментами понимается большое роскошное помещение.

Однако, в действующем законодательстве такое понятие как апартаменты отсутствует. При регистрации права собственности в Росреестре апартаменты ставятся на кадастровый учет как нежилое помещение коммерческого назначения. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку, которую в последующем необходимо узаконить по нормативам для коммерческой недвижимости.

Апартаменты и квартира - в чем разница?

Несмотря на то, что апартаменты позиционируются как имущество для ведения бизнеса и проживания, лица, использующие их для жилья не могут получить постоянную, а в некоторых случаях и временную регистрацию. При строительстве апартаментов не предусмотрена обязательная застройка таких социальных объектов, как детские сады, школы, поликлиники. Вместе с тем, при наличии свидетельства о праве собственности на апартаменты их обладатели могут получать образовательные, медицинские услуги по месту нахождения своего нежилого имущества.

Существенным является и тот факт, что апартаменты по стоимости гораздо дешевле квартир, в связи с отсутствием у застройщика социальных обязательств. Помимо этого, апартаменты строятся в достаточно удобных местах, выбор которых в том числе обусловлен реконструкцией бывших промышленных зон, некогда располагавшихся ближе к центру.

В отличии от квартиры площадь апартамента значительно больше, как правило от 40 кв.м. При этом дом с апартаментами зачастую предусматривает наличие машиномест в подземном паркинге и на прилегающей придомовой территории.

Имеется разница и в стоимости оплаты за коммунальные услуги. Так, в апартаментах их стоимость на несколько тысяч рублей выше, нежели платеж за равный метраж в квартире. Помимо этого, в платежный документ апартаментов включается оплата за охрану, расходы на управление и техническое обслуживание здания.

Инвестиционная привлекательность и доходность.

С учетом возможности реализации новых технологий, архитектурных решений и современных проектов при строительстве апартаментов их инвестиционная привлекательность гораздо выше, чем жилого имущества (квартир). Инвестиции в квартиры становятся менее интересными поскольку доходность по апартаментам в несколько раз выше (порядка 12% по сравнению с 3-4% от реализации квартиры).

Высокую доходность приносит сдача апартаментов в аренду в виде офисов или апарт-отелей. Последние с развитием туризма пользуются особым спросом.

Налоговая нагрузка

Налоговое законодательство устанавливает для апартаментов размер ставки 0,5% от кадастровой стоимости, при этом максимальное значение может достигать 2%. Для сравнения – ставка налога за квартиру составляет 0,1%.

Выводы:

плюсы апартаментов: современные архитектурные здания, свободная планировка апартаментов, их увеличенная минимальная площадь, наличие паркингов в придомовой территории, охрана объекта, высокая доходность.

минусы апартаментов: высокие процентные ставка налогообложения, дополнительные платежи за коммунальные услуги, невозможно постоянно зарегистрироваться.

Оксана Васильева,

кандидат юридических наук,

доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации